Список статей

Что такое перепланировка? Что можно и что нельзя делать? Как проходит процесс узаконения перепланировки?


  1. Что такое перепланировка? Что под ней понимают?
  2. Виды работ по перепланировке
  3. Что можно и что нельзя делать?
  4. Чем грозит незаконная перепланировка?
  5. Как проходит процесс узаконения перепланировки

Олег Бирюков инженер-проектировщик, судебный эксперт ООО "Офкадин":

Сегодня мы поговорим о перепланировке и переустройстве квартир.

Для начала нам нужно разобраться, что такое перепланировка.

  1. В соответствии с Жилищным Кодексом РФ: Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Однако, многие люди не верно понимают понятие перепланировка, считая, что если капитальные стены не затронуты, то это не является перепланировкой. Хочу сразу отметить, что если затрагиваются несущие элементы в здании, то такие виды работ будут относиться к понятью реконструкция. Прошу не путать данные вещи.

Любое изменение архитектурно-планировочных показателей квартиры будет считаться перепланировкой.

Здесь, стоит отметить ещё одно понятие – переустройство. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Т. е. замена ванной на душевую кабину – является переустройством, изменение местоположения умывальника или унитаза – тоже попадает под понятие переустройство и подлежит узаконению.

Такие виды работ как остекление балкона или лоджии приравниваются к перепланировке, установка кондиционера – к переустройству.
 

  1. Теперь стоит рассмотреть виды работ по перепланировке и что из этого следует, вот основные из них:
- устройство совмещённого санузла, для этого необходимо демонтировать перегородку между туалетом и ванной комнатой, чтобы образовать одно помещение, при этом нередки случаи, когда собственник квартиры хочет увеличить площадь санузла за счет коридора. В таком случае приходится демонтировать все перегородки и возводить новые. При выполнении подобных работ обязательно предусматривается гидроизоляция пола и стен помещения и в большинстве случаев необходима замена разводки систем водоснабжения, водоотведения и канализации.

- устройство входа на кухню через жилую комнату – этот вид работ также наиболее популярный среди жителей квартир. Многие, насмотревшись фильмов и сериалов, видят, что можно объединить кухню и жилую комнату в единое помещение – кухню-столовую или студию, как это модно сейчас говорить. Действительно, стена между кухней и комнатой, в большинстве случаев является перегородкой, т. е. не несущим элементом, тем самым её демонтаж никаким образом не приведёт к разрушению здания и снижения его устойчивости. Однако, помимо строительных правил существуют санитарные и противопожарные требования к жилым помещениям. Противопожарные правила четко регламентируют наличие двери в газифицированных кухнях. В случаях с электрифицированными кухнями, возможно объединение жилой комнаты с кухней только при расположении квартиры на первом этаже, либо на втором, если под данной квартирой будут располагаться нежилые помещения, при этом должна остаться ещё как минимум одна жилая комната. Здесь вступают санитарные правила, которые запрещают размещение кухонь над жилыми помещениями.

Стоит отметить, что под понятие кухня попадают такие помещения как: кухня, кухня-столовая, кухня-ниша.
 
- трансформация квартир, изменение количества жилых комнат. Данный вид работ присущ для крупных квартир с большой площадью. В основном это новостройки, где в качестве несущих элементов выступают железобетонные колонны и диафрагмы.
 
- объединение кухни или жилой комнаты с балконом или лоджией.

Особенностью данного вида работ является необходимость утепления наружных ограждающих конструкций (ограждения, перекрытия), остекления летних помещений стеклопакетами, установка дополнительного источника отопления (кондиционер, электрический обогреватель, «теплый пол»). В случае автономного отопления от газового котла, необходима установка дополнительного радиатора или дополнительных секций в существующий радиатор.

Также стоит отметить, в каком доме происходит подобная перепланировка. К примеру, если дом каркасный, то стеновое заполнение можно демонтировать полностью, без ущерба для целостности и устойчивости здания. Если здание бескаркасное с несущими стенами, то демонтаж возможен только подоконной части стены, в панельных зданиях подобная манипуляция недопустима (исключением могут быть не несущие плиты).

Для данного вида работ нужно будет заручится согласием остальных жильцов многоквартирного дома.

  1. Что можно и что нельзя:
Во-первых: выполнять работы по перепланировке самовольно, т. е. без разрешения органа местного самоуправления, в г. Севастополь это Департамент архитектуры и градостроительства. Сюда же относится остекление балконов и установка кондиционеров.

При проведении перепланировки и переустройства квартиры запрещено нарушать строительные, санитарные и противопожарные правила. Это общие слова. Что же конкретно на практике. Перечислим основные нарушения.

Запрещено:

- располагать санузлы над жилыми комнатами и кухнями;
- располагать кухни над жилыми комнатами;
- разрушать несущие элементы и прочее.
  

  1. Какие последствия грозят собственнику квартиры за самовольную перепланировку.
Ведущий:

- а чем грозит незаконная перепланировка?
 

Олег Бирюков инженер-проектировщик, судебный эксперт ООО "Офкадин"::
- за самовольную перепланировку в нашем законодательстве предусмотрена административная ответственность в виде штрафа, а также предписание вернуть все в изначальный вид, т. е. в соответствии с техническим паспортом.

Сам штраф не так велик, как стоимость работ по возвращению квартиры в изначальный вид, либо узаконения данной перепланировки в судебном порядке. Здесь стоит отметить, что не каждую перепланировку возможно узаконить, а только ту, которая соответствует действующим строительным нормам и правилам.
 
Ведущий:

- скажите, как госорганы узнают о незаконной перепланировке?
 

Олег Бирюков инженер-проектировщик, судебный эксперт ООО "Офкадин":

- существуют несколько вариантов: например, в ходе проверки управляющей компанией счетчиков на воду, электроэнергию или газ, в случае потопа, пожара, да и «доброжелательных» соседей никто не отменял.

На материковой части России уже имели место случаи, когда квартиры с самовольной перепланировкой, по решению суда выставлялись на торги, а её владельца лишали права собственности.

Также для возможности распоряжаться квартирой, а именно: продать, подарить её после окончания переходного периода на территории г. Севастополя с 1 января 2019 года, будет необходима выписка из ЕГРН с графикой. Без данного документа осуществление сделок будет невозможным. Уже сейчас, при продаже квартиры через банк, с привлечением средств ипотечного кредитования, продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой невозможна.
 
Ведущий:

- тогда, как можно узаконить перепланировку?
 

  1. Процесс узаконения перепланировки
Существует два варианта узаконения перепланировки.

Рассмотрим первый случай: мы хотим законно провести перепланировку.

Для этого нам нужно подготовить проектную документацию (проект) и получить разрешение Департамента архитектуры и градостроительства г. Севастополя. Далее выполняем работы по перепланировке и переустройству квартиры. По окончании работ вызываем кадастрового инженера, для составления технического плана, который подтверждает, что все работы выполнены в соответствии с проектом (не путать с техническим паспортом, технический паспорт нужен только для разработки проекта). С техническим планом и разрешением на перепланировку и переустройство вновь обращаемся в Департамент архитектуры за Актом ввода в эксплуатацию. После получения Акта ввода, обращаемся в Севреестр за внесением сведений в ЕГРН. На выходе мы получаем выписку из ЕГРН с новой планировкой квартиры. Таким образом, процесс узаконения перепланировки считается завершенным.

Второй случай: перепланировка сделана незаконно, но все выполненные работы соответствуют строительным нормам и правилам. Здесь есть возможность узаконить её в судебном порядке. Для этого необходимо подготовить технический план, подтверждающий факт перепланировки, обратиться в Департамент архитектуры за получением акта ввода и получить официальный отказ, т. к. перепланировка выполнена без разрешения. С этим отказом уже можно обращаться в суд с ходатайством о получении акта ввода.

Оба варианта узаконения перепланировки требуют довольно продолжительного времени. Если идти по закону и получать разрешение, то этот вариант будет гораздо быстрее, дешевле и надёжней. Судебный подход к данному вопросу не всегда может привести к желаемому результату, как показывает практика, он более длительный и затратный, так как в ходе судебного разбирательства назначается строительно-техническая экспертиза.

Поэтому настоятельно советую гражданам, прежде чем осуществлять какие-либо манипуляции в вашей квартире, тем более, перед обращением в Департамент архитектуры за отказом, обратитесь к специалистам, мы всегда рады помочь в решении подобных задач.